任意売却について、メリットとデメリットを解説
マイホームを購入後、思いがけない理由で住宅ローンの返済が出来なくなってしまうことがあるかもしれません。住宅ローンの滞納を続けると、最悪の場合、金融機関によって強制的に売却（競売）されてしまう可能性もあります。競売にはデメリットも多いので、こうした場合、
競売になる前に任意売却
の検討をお勧めします。
任意売却とは
住宅ローンの返済が出来なくなり、住宅を売却しても住宅ローンが残ってしまう場合に、金融機関の合意を得て任意で売却する方法を任意売却（任売）と言います。
通常、住宅ローンで購入した住宅を売却する場合、住宅ローンを全額返済し、金融機関がローンの担保として住宅に設定している抵当権を抹消しないと売却できません。売買代金が住宅ローンの残高（残債）よりも多い場合は問題無いのですが、住宅ローンの残債の方が売買代金よりも多い場合には、注意が必要です。売買代金を超えた分を自己資金で充当できれば良いのですが、自己資金がない場合には、住宅ローンが残ってしまい、抵当権を抹消できません。
このような状況で、金融機関の合意の基、住宅ローンの残債を残したまま抵当権を抹消し、売却するのが任意売却です。
任意売却のメリット
①近隣に事情を知られずに売却できる。
任意売却では住宅ローンを滞納していることや税金を滞納している等の経済的な事情を近隣に知られることなく売却できる。場合によっては販売している事も近隣に知られずに売却が可能です。
競売の場合には、新聞や裁判所のホームページに公示され、入札希望者（不動産業者が多い）が自宅を見に来たり、近隣に聞き取り調査を行う事もあり、近隣に知れ渡ってしまうことが多い。
②通常の市場価格で売却できる。
任意売却では通常の売却と同様に、一般的な相場で売却が可能であり、競売よりも高い価格で販売が可能である。
競売では、ほとんどの場合、一般的な相場よりも安い金額で売却される。また、競売時の諸費用が結構かかり、最終的に売却代金から差し引かれます。そのため、任意売却に比べて、残債が多く残る可能性が高いです。
③お引き渡しのタイミングをある程度決められる。
任意売却の場合、お引き渡し日等を買主様との交渉により決めることが可能です。
④お引越し費用の一部を売買代金から控除してもらえる可能性がある
任意売却の場合、金融機関との交渉により、引越し費用の一部を売買代金から控除してもらえる可能性があります。
競売の場合には、裁判所による強制執行を行うことができるため、立退料等を貰えない事が多いです。
任意売却のデメリット
①売買価格に債権者（金融機関）が応じてくれないと売却できない。
債権者が売却価格に応じてくれない場合、売却できない可能性もあります。
②債権者（金融機関）が協力的でない場合がある。
稀に、債権者（金融機関）が社内の手続き上の問題で任意売却に協力的でない場合があります。この場合も、任意売却ができない可能性があります。
任意売却の流れ
Step1 お問い合わせ・査定依頼
先ずはお気軽にお問い合わせください。
任意売却の場合、最初に弁護士に相談する方がいますが、弁護士費用が発生する上に、結局弁護士の知り合いの不動産会社に依頼することになるので、初めから不動産会社に依頼した方が話が早いです。
https://land-create.co.jp/sale/sale-assessment/Step2 査定・打ち合わせ
任意売却を進めるにあたって、現在の住宅ローンのご返済状況や管理費や税金等の支払い状況を確認し、売却方法やスケジュール、債権者（金融機関）への対応等を打ち合わせします。
また、同時に査定もさせていただきます。販売価格についても債権者（金融機関）の了承が必要で、実際に売却可能な現実的な価格を算定させていただきます。
尚、査定・打ち合わせの前に、お手元に下記の書類が有るか確認し、有れば用意しておく事をお勧めします。
- 土地・建物の登記済権利証または登記識別情報
- 土地・建物の全部事項証明書（登記簿謄本）
- 公図
- 地積測量図
- 建築確認済証
- 購入当時のパンフレットや間取り図等
- 購入当時の売買契約書
- 納税通知書または固定資産税等を確認できるもの
- 住宅ローンがある場合は返済予定表
- 滞納がある場合は、金融機関や税務署の督促状
上記書類の２～７は、購入時の売買契約書・重要事項説明書と一緒にファイル等にまとまっている事が多いので、確認してみてください。
Step3 売却のご依頼・媒介契約の締結
販売活動を始めるにあたり、媒介契約を結んでいただきます。任意売却の場合、専属専任媒介契約か専任媒介契約をお願いしております。複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約もございますが、債権者との交渉を複数の不動産会社がそれぞれで行うことになり、債権者側が嫌がる場合が多いからです。
売契契約については以下のページをご参照下さい。
Step4 債権者（金融機関）との交渉
媒介契約を締結後、債権者との交渉を行います。債権者との交渉は基本的に弊社が代理で行います。近隣の販売事例や成約事例等の資料や売買代金の配分表を作成し、債権者の合意を取り付けます。
配分表とは売買代金をどの様に配分するかを一覧表にしたものです。売買代金は全てをローンの返済に充てるのではなく、売却時の費用等にも充てられます。売買代金の配分にも債権者の合意が必要で、売却時の費用等についても全部が全部認められるわけではありません。
一般的に金融機関等が売却時の費用に認めているものに、以下のようなものがあります。
- 抵当権の抹消費用
- 仲介手数料
- 弁護士費用
- 税金等の滞納額
金融機関によっては、引越し費用等も認めてくれるケースもあります。
フラット３５の場合、もう一つ金融機関の抵当権（２番抵当）がついている場合があり、こちらの返済分も一部認めています。
Step3 販売活動の開始
債権者の合意のもと販売活動を行います。販売活動は通常の仲介の場合と同じです。以下のページをご参照下さい。
Step4 債権者（金融機関）の合意を得る
販売活動により購入希望者が現れた場合、不動産購入申込書と配分表を金融機関に提出し、売買契約の合意を取り付けます。
Step5 売買契約の締結
債権者の合意を得られた後、売買契約を締結します。売買契約を締結については以下のページをご参照下さい。
Step6 お引き渡しの準備
売買契約を締結後、お引き渡しの準備をします。お引き渡しの準備については以下のページをご参照下さい。
Step7 売買代金受領・お引き渡し
お引き渡しの準備が整いましたら、売買代金受領・お引き渡しをします。売買代金受領・お引き渡しについては以下のページをご参照下さい。
まとめ
競売に比べて任意売却はメリットも多く、競売開始決定通知が届いてからでも、任意売却に切り替えることは可能ですので、住宅ローンの返済に困ったときには、お問い合わせください。
