フラット３５の意外と多いデメリット｜住宅ローン
住宅ローンを検討する際に、「３５年間金利が固定だから安心」という理由でフラット３５を選択する方も少なくありません。確かにフラット３５は①金利が固定で返済計画を立てやすい、②保証料不要、③繰り上げ返済の手数料不要、といったメリットもありますが、意外とデメリットも多く、人によっては他の金融機関の住宅ローンより不利なケースもあります。 フラット３５ を利用する場合には、これらのメリットとデメリットを理解したうえで、慎重に検討することをお勧めします。
フラット３５について
フラット３５とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。
フラット３５の特徴
お借り入れ期間について
フラット３５のお借り入れ期間は最長３５年です。通常お借り入れ期間 が２１年以上３５年以下のを【フラット３５】と呼んでいます。お借り入れ期間 が１５年以上２０年以下の場合には【フラット２０】という商品があり、若干金利が低くなります。 また、長期優良住宅の認定を受けた住宅を取得する場合に利用できる、借入期間を最長50年とする全期間固定金利型の住宅ローン【フラット５０】という商品もあります。
金利について
フラット３５の金利は金利は全期間固定です。但し、毎月金利が変わるのでお取り扱い金融機関のホームページ等で確認しましょう。尚、フラット３５を利用する場合の適応金利は、お申込み時の金利ではなく、融資実行時の金利となります。
お借入額について
フラット３５の お借入額は１００万円以上８０００万円以下で、規程では建築費または購入価額以内となっております。 購入価額には、購入時の仲介手数料や登記費用等の一定の諸費用も含まれます。諸費用の範囲については「フラット３５で融資可能な諸費用について」をご参照下さい。
融資手数料について
融資手数料は定率型と定額型があり、お取り扱い金融機関によって金額が異なります。一般的に定率型で融資金額の2.2％のところが多いです。融資手数料を定額で低く抑えた定額型の商品を用意している金融機関もありますが、その場合、若干金利が高くなります。
| 定額型 | 定率型 | |
|---|---|---|
| 特徴 | 融資金額に関係なく一定額の手数料を支払うタイプ | 融資金額に対して一定の割合の手数料を支払うタイプ |
| メリット | 定率型よりも金額が低く設定されているため、借入時の諸費用を抑えられる。 | 定額型よりも金利が低く設定されているため、毎月の返済額を抑えられる。 |
| デメリット | 定率型よりも金利が高く設定されているため、毎月の返済額が高くなる。 | 定額型よりも金額が高い。融資金額が多いほど融資手数料が高くなる。 |
保証料について
フラット３５の場合、保証料は不要です。
火災保険について
ご返済期間中は火災保険の加入が必須となります。質権の設定等は有りません。
フラット３５のメリットについて
メリット１ 全期間固定金利型のため返済計画が立てやすい
フラット３５は全期間固定金利型なので、返済中に市中金利が上昇しても、返済額は一定で変わりません。そのため、変動金利型や固定金利期間選択型（３年固定、５年固定、１０年固定等）の住宅ローンに比べて、返済額が確定しているため計画がたてやすい。
| 固定金利 | 変動金利 | |
|---|---|---|
| 全期間固定金利型 | 変動金利型 | 固定金利期間選択型 |
| 借入時の金利が返済終了まで固定される変動しないプラン | 金融情勢の変化により、返済中でも借入金利が変動するプラン | 一定期間固定金利が適用されるプラン ３年固定、５年固定、１０年固定等 |
| メリット 借入時に借入期間全体の返済額を確定できる。 借入後に市中金利が上がっても返済額は増加しない。 | メリット 借入後に市中金利が下がったら返済額は減少する。 | メリット 固定金利期間中の返済額を確定できる。 固定金利期間終了後に市中金利が下がったら返済額は減少する。 |
| デメリット 借入後に市中金利が下がっても返済額は減少しない。 | デメリット 借入後に市中金利が上がったら返済額は増加する。 借入後に返済額が変動するので返済計画が立てにくい。 | デメリット 固定金利期間終了後に市中金利が上がったら返済額は増加する。 固定金利期間終了後に返済額が変動するので返済計画が立てにくい |
メリット２ 保証料不要
フラット３５は保証会社を利用しない為、保証料がかかりません。一般の金融機関では、保証会社を利用するため、保証料を支払います。この保証料の金額は保証会社によって多少異なりますが、例えばお借入期間が３５年の場合、融資金額１００万円あたりおよそ２万円程度です。仮に融資金額が３０００万円でお借入期間が３５年の場合、約６０万円ほどになります。
メリット３ 繰り上げ返済手数料不要
フラット３５は、ご返済中に繰り上げ返済をする場合に手数料がかかりません。
メリット４ 個人事業主や転職直後でも利用できる
フラット３５は勤務先を厳しく審査するという事はないので、例えば個人事業主の方や契約社員の方でも住宅ローンを組むことが出来ます。また、勤続年数等の制限もない為、転職して半年以内の方でも住宅ローンを組むことが出来ます。以前に転職後１か月半の方が住宅ローンを組んだケースもあります。
メリット５ 団体信用生命保険が任意
フラット３５は団体信用生命保険が任意のため、過去に大きな病気や手術をした方で、団体信用生命保険に加入できない方でも住宅ローンを組むことが出来ます。一般の金融機関では団体信用生命保険の加入が必須になっているため、健康に不安のある方は住宅ローンを組むことが出来ません。
フラット３５のデメリットについて
デメリット１ 変動金利に比べて金利が高い
フラット３５は、一般の金融機関の変動金利型や固定金利期間選択型の住宅ローンに比べて金利が高いです。
デメリット２ お借入額が購入価額の９割を超えると金利が上がる
フラット３５は融資金額が建設費・購入価額の９割を超えると、金利が高くなります。そのため、建設費・購入価額の９割を超えてフラット３５を利用する場合には、９割までの分はフラット３５を利用し、９割を超えた分は信販系の金融機関でローンを組むのが一般的です。信販系の金融機関の場合、金利が2.5%前後になりますが、それでも、全額フラット３５の９割超１０割以内の金利で住宅ローンを組むより総支払額が安くなるからです。
デメリット３ フラット３５の基準に適合する住宅に限られる
フラット３５を利用するためには、建築または購入する住宅が、 住宅金融支援機構の定める技術基準（耐久性や維持管理状況など）に適合しているかどうか、物件検査を受けて、「適合証明書」の交付を受けなければなりません。
デメリット４ 繰り上げ返済の最低金額が高い
フラット３５のご返済中に金融機関の窓口で一部繰り上げ返済をする場合、繰り上げて返済できる額は100万円以上となっております。但し、「住･My Note」（ご返済中のお客さま向けインターネットサービス）を利用することで、１０万円から一部繰り上げ返済が出来ます。
| フラット３５ | 民間の金融機関 | |
|---|---|---|
| 窓口でお手続き | 100万円以上 | 50万円以上 |
| インターネットで手続き | 10万円以上 | １万円以上 |
デメリット５ 融資実行まで時間がかかる
フラット３５は民間の金融機関に比べて審査に時間がかかると言われております。また、本審査の承認が下りて、金銭消費貸借契約（金消契約）の前までに、建物の表示登記が完了し、適合証明検査機関が発行する適合証明書を用意する必要があります。建物の表示登記に関しましては法務局の込み具合いにもよりますが、10日から2週間程度かかります。適合証明書の発行にも、やはり、10日から2週間程度かかります。
デメリット６ 団体信用生命保険に加入すると金利が上がる
フラット３５の新機構団信制度（金利組込方式）を利用する場合、金利が上がります。民間の金融機関ですと標準的な団体信用生命保険は金融機関の負担で加入します。但し、３大疾病や8大疾病等の特約を付ける場合には、金利が変わってきます。
まとめ
フラット３５は個人事業主や勤続年数の短い人にとっては、メリットが大きいですが、一般の住宅ローンと比較するとやはりデメリットも多いです。「３５年間金利が固定だから安心」という理由だけでフラット３５を選ぶのではなく、金利やその他の条件もしっかり理解したうえで検討することが大切です。
