個人が土地建物を譲渡したときの税金【譲渡所得】
譲渡所得について
譲渡所得とは、個人が土地・建物などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。
譲渡所得には所得税と住民税が課税されます。但し、譲渡所得がマイナスの場合には課税されません。
また、譲渡所得は、他の所得、例えば給与所得などと合計せず、分離して計算する分離課税制度が採用されております。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得は以下の計算式で計算します。
課税譲渡所得金額 ＝ 収入金額 – (取得費 ＋ 譲渡費用) – 特別控除額
収入金額
収入金額とは土地や建物を売った時の金額です。
取得費
取得費には以下のようなものが有ります。
- 土地や建物の購入代金、建物の建築費
- 取得時の仲介手数料
- 売買契約書の印紙代
- 登録免許税等の登記費用
- 不動産取得税他
譲渡費用
譲渡費用とは土地や建物を譲渡するために直接要した費用で以下のようなものが有ります。
- 譲渡時の仲介手数料
- 売買契約書の印紙代
- 売却の為の広告費
- 売却の為に測量した場合の測量費
特別控除額
土地や建物を譲渡した場合の特別控除額は以下のようになっています。
| 譲渡の種類 | 特別控除額 |
|---|---|
| マイホーム【居住用財産】を譲渡した場合 | 3000万円 |
| 収用等により土地建物を譲渡した場合 | 5000万円 |
| 特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合 | 2000万円 |
| 特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合 | 1500万円 |
| 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合 | 1000万円 |
| 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 | 800万円 |
税額の計算
譲渡所得に対する所得税と住民税の計算式は以下の式で計算できます。
所得税・住民税 ＝ 課税譲渡所得金額 × 税率
長期譲渡所得と短期譲渡所得
土地や建物を譲渡した場合、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年超の場合には長期譲渡所得、5年以下の場合には短期譲渡所得となり、税率が変わってきます。
| 所有期間による分類 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 （5年超） |
１５％ (15.315%) |
５％ |
| 短期譲渡所得 （5年以下） |
３０％ (30.63%) |
９％ |
※復興財源確保法の規定により、平成25年から25年間は基準所得税額に2.1％の特別税が上乗せされるので、()内の税率となります。
税額の計算例
（例）平成２６年４月に購入した土地・建物を令和元年１２月に売却し８００万円の課税譲渡所得が発生した場合。
| 平成26年 4月に購入 |
平成27年 | 平成28年 | 平成29年 | 平成30年 | 令和元年 12月に売却 |
令和元年１月１日現在で所有期間が５年以下である為、短期譲渡所得となります。
短期譲渡所得の所得税の税率は復興特別所得税を含めて30.63％である為、
所得税=800万円×30.63％=2,450,400円
短期譲渡所得の住民税の税率は9％である為、
住民税=800万円×9％=720,000円
となります。
